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時間(jian)︰2020-06-06 06:03:54 來源︰經濟(ji)參考報

當(dang)前(qian),國(guo)內房地產行業dao) zhong)度不斷提升,房企優勝劣汰趨(qu)勢正在加(jia)速。數據(ju)顯示,2019年330家房企破產,百強(qiang)房企整體業dao)ji)也未有明(ming)顯提升。今(jin)年,各梯隊(dui)房企門檻進(jin)一(yi)步jiao)嶸  gui)模房企擴容放(fang)緩,新(xin)增千(qian)億(yi)房企數明(ming)顯下降,近4年來房企整體的目標完(wan)成率水平也逐年降低。

房企兩極分化現(xian)象加(jia)劇

1月13日(ri)下午(wu),世茂(mao)集(ji)團與福(fu)晟集(ji)團聯(lian)合宣布,世茂(mao)集(ji)團收(shou)購福(fu)晟集(ji)團的87個項目,成為2020年首(shou)個大(da)型收(shou)並購事件,甚(shen)至被稱為“世紀大(da)並購”。在業內看來,房地產行業正由高速發展時期(qi)進(jin)入橫盤期(qi),加(jia)之2019年融(rong)資監管政(zheng)策(ce)收(shou)緊(jin),眾多房企所面臨(lin)的生存壓力史無前(qian)例。

隨著行業dao) zhong)度的不斷提升,行業頭部格局(ju)不斷穩固(gu),2019年房企TOP30門檻值已超(chao)千(qian)億(yi)。與此同時,留給中(zhong)小企業的機會(hui)卻越來越少(shao),並且地產行業的容錯(cuo)度降低。針對世茂(mao)集(ji)團收(shou)購福(fu)晟集(ji)團事件,億(yi)翰智qiang)庀喙胤治xi)人士指出︰“本次(ci)交(jiao)易的被收(shou)購方福(fu)晟集(ji)團,曾經也是穩健(jian)經營的典(dian)範,但在瞬息萬變的行情(qing)之下,連續踏空節奏,加(jia)上(shang)應(ying)對失當(dang),最終釀下今(jin)日(ri)的苦果。”

行業整體規(gui)模增速也在顯著放(fang)緩,百強(qiang)房企規(gui)模增長“失速”。2019年12月,房企進(jin)一(yi)步加(jia)大(da)供貨力度qun)陀 Χ齲 猿宕棠曛找導(dao)ji),百強(qiang)房企權益銷售金(jin)額環比增長18.3%至9903.4億(yi)元,創全年單月規(gui)模新(xin)高。然而,多家市(shi)場機構(gou)統計顯示,真實(shi)情(qing)況並不如(ru)企業業dao)ji)增速反映che)de)那麼樂觀(guan),企業實(shi)際去化表現(xian)普遍不及預期(qi)。權益口徑下,百強(qiang)房企2019年全年累計銷售金(jin)額同比增長6.5%,不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

與此同時,2019年全年,數百家房地產企業宣告破產的nan) jin)一(yi)步引發市(shi)場關注。中(zhong)國(guo)指數研究院的統計顯示,截至2019年11月,在人民法院公告網,以“房地產+破產文書”為關鍵字可檢索出來400多條破產文書,以企業為單位(wei)來看的話,剔除部分重復企業dao)胺欠康夭笠擔 布30家房企發布了破產相關文書。

中(zhong)指院相關分析(xi)人士指出,發布破產文書的房地產企業主要分布jia)誄?怯脛zhu)三角城市(shi)群(qun),上(shang)述兩個區域佔總(zong)數量的43%。中(zhong)指院分析(xi)人士認為,“一(yi)方面,熱點城市(shi)及城市(shi)群(qun),吸引了大(da)量房地產開(kai)發企業進(jin)入,區域競爭激烈,地方小微房企生存更(geng)加(jia)艱難;另一(yi)方面,長三角及珠(zhu)三角投(tou)資及借貸熱度高,借貸糾紛(fen)以及公司注銷破產更(geng)加(jia)頻繁。”

融(rong)資困境che)jia)企業經營壓力

“對破產企業進(jin)行核實(shi)後,我們發現(xian)房企大(da)多為當(dang)地開(kai)發企業,很(hen)多糾紛(fen)為破產和解以及再次(ci)啟動,相比小企業而言(yan),部分規(gui)模相對較大(da)的房企,因戰略定(ding)位(wei)、多元擴張、項目銷售等問題(ti),資金(jin)鏈也出現(xian)了問題(ti)。”中(zhong)指院方面表示。

根(gen)據(ju)中(zhong)指院對企業深陷困境原因分析(xi)研究,房企面臨(lin)破產主要有兩方面原因︰一(yi)方面,企業自身管理制度落後、運(yun)營效(xiao)率較低、產品缺乏競爭力、布局(ju)單一(yi),在市(shi)場火熱的上(shang)行期(qi)階段(duan),企業的nan) 導(dao)ji)快(kuai)速增長,掩蓋自身“內功”先天不足的缺陷。同時,規(gui)模化也對企業自身管理提出更(geng)高的要求(qiu),企業並沒有及時優化應(ying)對挑戰jian)Ryi)旦市(shi)場進(jin)入平穩或(huo)下行期(qi),企業的競爭力短板就會(hui)凸顯出來,銷售去化以及融(rong)資shi)任侍ti)將形成較大(da)壓力。

另一(yi)方面,部分房企前(qian)期(qi)的業dao)ji)高增長促使企業自信心急劇擴張,在業務發展方面速度過(guo)快(kuai),激進(jin)的多元化拓展拖(tuo)累了企業的發展速度。

“作為一(yi)個資金(jin)密(mi)集(ji)型行業,房地產開(kai)發需要大(da)量資金(jin)支持,一(yi)旦運(yun)轉中(zhong)的環節出現(xian)資金(jin)問題(ti),多米諾效(xiao)應(ying)被觸發,將迅gan)俾櫻 dao)致房企經營困頓甚(shen)至倒(dao)閉(bi)破產。”中(zhong)指院方面分析(xi)指出,2019年,信用(yong)評級較高的大(da)型房企資金(jin)優勢更(geng)加(jia)明(ming)顯,而部分zhong)︵頭科笞式jin)承壓,短期(qi)資金(jin)風(feng)險(xian)顯著增加(jia)。“房企仍需要從經營上(shang)做(zuo)好地產主業,優化債務結構(gou),降低杠桿(gan)比例,平穩發展才(cai)能持久經營。”

在政(zheng)策(ce)調控較緊(jin)的當(dang)下,尤其是融(rong)資端不斷收(shou)緊(jin),融(rong)資成本水漲船高,現(xian)金(jin)流更(geng)是重中(zhong)之重。億(yi)翰智qiang)夥矯嬉踩餃  笆shou)並購浪潮來襲,也體現(xian)出當(dang)下地產行業之艱難。對于進(jin)入發展困境che)姆科蠖yan),或(huo)多或(huo)少(shao)都jia)凶隕淼腦 頡!/p>

2019年,全國(guo)範duan)?喔齔鞘shi)取消或(huo)放(fang)寬了落戶(hu)限制。業內預計,至少(shao)未來2-3年城鎮化速度仍能保持,基本ju)靡敵棖qiu)仍在,住宅開(kai)發仍有增長空間(jian)。億(yi)翰方面認為,房地產企業在精(jing)進(jin)主業的基礎上(shang),可結合本身基因和資源情(qing)況,適度投(tou)入部分地產相關的多元化業務作為長期(qi)戰略,但一(yi)定(ding)要注意多元化的投(tou)入也要遵守(shou)聚焦(jiao)原則,同時平衡好主業與其他業務的結構(gou)關系。

2020年房企規(gui)模預計穩中(zhong)有升

近幾年,房企紛(fen)紛(fen)涉足長租公寓、養老地產、文旅(lv)地產相關領域,也有房企進(jin)軍新(xin)能源汽車(che)、機器人制造、汽車(che)零部件制造等非地產領域。上(shang)述中(zhong)指院方面分析(xi)人士表示,“房企要對自身的財(cai)力、物力、人力有著系統規(gui)劃,促進(jin)業務及品fang)頻男   梗 緯上(shang)低吃yun)營合力,否則新(xin)涉足業務不僅(jin)短期(qi)難見(jian)效(xiao)益,主業的發展也會(hui)受到拖(tuo)累。”

行業人士指出,受市(shi)場下行和調控不放(fang)松影響,我國(guo)房地產企業正在面臨(lin)費用(yong)率提升、負債率升高、短期(qi)償(chang)債能力下滑(hua)的困境,尤其中(zhong)小型房企,仍將面臨(lin)一(yi)定(ding)的盈利和資金(jin)壓力。

未來,在融(rong)資監管全方位(wei)趨(qu)緊(jin)的情(qing)況下,行業分化將會(hui)持zhong)jia)劇。業內普遍認為,雖然目前(qian)房地產市(shi)場整體去化壓力尚存,但行業將保持長期(qi)平穩發展的市(shi)場環境已趨(qu)于明(ming)朗。預計2020年企業整體規(gui)模將維持穩中(zhong)有升的增長態勢。行業競爭加(jia)劇下,百強(qiang)房企內部的分化格局(ju)也將進(jin)一(yi)步持zhong)/p>

在市(shi)場去化承壓的背景(jing)下,企業的發展重心逐漸由“增量角逐”轉向(xiang)“提質增效(xiao)”,未來業dao)ji)規(gui)模的增長不能簡單依賴于供貨量的加(jia)大(da),企業戰略布局(ju)、組織(zhi)管控、品fang)平ㄉ璧茸zong)合實(shi)力的提升將是房企未來工作的重中(zhong)之重。

“尤其是中(zhong)小型房企布局(ju)相對集(ji)中(zhong),很(hen)難平衡區域風(feng)險(xian)。因此,適度降低杠桿(gan)比例,放(fang)緩增長節奏,能夠(gou)有效(xiao)規(gui)避現(xian)金(jin)流風(feng)險(xian)。”億(yi)翰智qiang)夥矯嬤賦觶 dang)下房地產行業的競爭格局(ju)與以往大(da)有不同,合作是當(dang)下房企生存和競爭的主要形式,合作的本ju)適怯攀平jiao)換,合作的目的是完(wan)善自我的資源矩陣。

編輯(ji)︰郭(guo)夢涵

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